前回の記事では、「不動産価格は上昇しているのに、なぜJ-REITは上がらないのか？」について考えてみました。
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実際に私が保有しているREITを改めて確認してみても、ここ数年は上がったり下がったりを繰り返しており、株式市場のような力強い上昇は感じられません。
そこで今回は、もう一歩踏み込んで、
「私自身のREIT投資は、実際のところどうなっているのか？」
を自分の保有状況から考えてみたいと思います。
私のREIT保有状況を確認してみた
まず現在の保有状況です。
私はこのREITを一度に購入したわけではなく、これまで不定期に買い増してきました。
そのため、購入時期によって価格は異なります。
この記事では途中の購入履歴を一つずつ追うのではなく、現在の保有分について、平均購入価格1,956円として便宜的に計算することにします。
現在の保有状況をまとめると次のようになります。
| 項目 | 金額・数量 |
|---|---|
| 平均購入価格 | 1,956円 |
| 保有口数 | 2,500口 |
| 投資元本（概算） | 4,890,000円 |
| 現在価格（確認時） | 1,806円 |
| 現在評価額 | 4,515,000円 |
| 評価損益 | ▲375,000円 |
| 騰落率 | ▲7.67％ |
単純に現在価格だけを見ると、
約489万円 → 約451万5,000円
です。
約37万5,000円の含み損ということになります。
数字だけを見ると、
「このREIT投資は失敗だったのでは？」
と思ってしまいます。
しかし、REITの場合は株価（投資口価格）の値動きだけで判断することはできません。
REITには「分配金」がある
REITは、保有するオフィスや住宅、ホテル、物流施設などから得られる賃料収入などを原資として、投資家に分配金を支払います。
そのため、REITの本当の投資成果を見るなら、
値上がり益・値下がり損 ＋ これまで受け取った分配金
で考える必要があります。
私の場合、現在の評価損は約37万5,000円です。
では、これまで受け取った分配金がどのくらいあれば、この価格下落分をカバーできるのでしょうか。
約37万5,000円の含み損を分配金で考えてみる
平均購入価格を使った投資元本約489万円に対して、現在の評価損は約37万5,000円です。
計算すると、
375,000円 ÷ 4,890,000円 ≒ 7.67％
となります。
つまり税金などを考慮しない単純計算なら、これまでに投資元本の約7.7％相当の分配金を受け取っていれば、現在の価格下落分をほぼカバーできることになります。
例えば、仮に年4％程度の分配金利回りで推移していたとすると、
489万円 × 4％ ＝ 年間約19万5,600円
です。
単純計算で2年間なら、
約39万1,200円
になります。
すると、
分配金約39万1,200円 － 評価損約37万5,000円
＝ 約1万6,200円のプラス
となります。
もちろん、これは実際に私が受け取った分配金ではありません。
分配金利回りを年4％と仮定した場合の、仕組みを理解するための単純なシミュレーションです。
実際の投資成果は、購入時期、買い増しのタイミング、実際の分配金、税金などによって変わります。
「価格が上がっていない＝失敗」ではない？
今回、自分の保有REITを数字にしてみると、改めて考えさせられました。
現在は、
平均購入価格1,956円 → 現在価格1,806円
です。
1口あたり150円下落しています。
価格だけを見れば約7.7％のマイナスです。
しかし、REITでは保有している間に分配金を受け取っています。
つまり、本当に確認すべきなのは、
「現在いくらになっているのか」だけではなく、「保有期間中にいくら受け取ったのか」
ということになります。
これは高配当株にも通じる考え方ですが、特に分配金を目的の一つとして保有するREITでは重要だと思います。
本当は累計分配金まで計算したかった
今回の記事を書くにあたって、本当はこれまで受け取った分配金をすべて合計して、
「現在の含み損＋累計分配金」
から実際のトータルリターンまで計算してみようと思いました。
しかし、確認できる証券会社の過去の画面は18か月分まででした。
しかも私はこのREITを一括購入したのではなく、不定期に買い増しています。
購入時期によって保有口数も違うため、現在の2,500口から過去の分配金を単純に逆算してしまうと、実際とは違う数字になってしまいます。
そこで今回は、無理に過去の分配金を推計することはやめました。
分からない数字を推測して投資実績を良く見せるより、現在確認できる数字だけで考える方がいい。
投資ブログを書くうえでも、これは大切なことだと思っています。
今回の計算で気づいたこと
今回の検証で、もう一つ気づいたことがあります。
それは、
「投資の記録を残しておくことの大切さ」
です。
株式やREITを長期間保有していると、購入価格や現在価格は証券会社の画面で比較的簡単に確認できます。
しかし、何年にもわたって受け取った配当金や分配金まで含めて、「結局この投資はいくら儲かったのか？」を調べようとすると意外に難しいものです。
特に今回の私のように、不定期に買い増しているとさらに複雑になります。
今後はREITについて、
保有口数・平均購入価格・受取分配金
を定期的に記録しておこうと思います。
【J-REITを基礎から勉強したい方へ】
今回、自分の保有REITを実際に計算してみて、投資口価格だけでなく、分配金を含めたトータルリターンで考えることの大切さを改めて感じました。
REITの仕組みや分配金、不動産投資との違いを基礎から理解したい方は、入門書を一冊読んでみるのもいいと思います。
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REITは含み損益だけでは評価できない
現在、私のREITは約37万5,000円の含み損です。
証券口座の画面だけを見ると、あまり気持ちのいい数字ではありません。
しかし、それだけで、
「REIT投資は失敗だった」
と結論づけるのも違うように思います。
これまで受け取ってきた分配金があるからです。
一方で、
「分配金があるから含み損は気にしなくていい」
ということでもありません。
投資口価格が大きく下落すれば、いくら分配金を受け取っていてもトータルリターンがマイナスになることがあります。
だからこそ、
投資口価格＋分配金
の両方を見る必要があります。
REITだけでなく、株式や国債などもそれぞれ値動きや収益の得方が異なります。
私自身、最近は「どの商品が一番上がるのか」だけではなく、株式・債券・REITをどう組み合わせるかという資産配分も意識するようになりました。
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含み損が大きくなると、「このまま持ち続けて大丈夫だろうか」と考えてしまいます。
しかし、長期投資では日々の値動きだけでなく、保有する目的を改めて確認することも大切だと感じています。
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まとめ｜平均購入価格だけを見ると▲7.7％、でもそれが投資成績のすべてではない
今回、現在確認できる数字から私のREIT投資を整理してみました。
平均購入価格：1,956円
保有口数：2,500口
投資元本：約489万円
現在価格：1,806円
現在評価額：約451万5,000円
評価損：約37万5,000円
騰落率：約▲7.7％
価格だけを見れば、決して良い成績ではありません。
しかしREITには、その間に受け取ってきた分配金があります。
残念ながら今回は過去の分配金をすべて正確に確認できなかったため、トータルリターンまで計算することはできませんでした。
それでも今回、自分の投資を振り返ってみて、
「証券口座に表示される含み損益だけでは、本当の投資成果は分からない」
ということを改めて感じました。
今後は分配金についても記録を残し、
「値動き＋分配金＝トータルリターン」
という視点で、自分のREIT投資を継続して検証していきたいと思います。
参考資料・公式サイト
REITの仕組みについては、日本取引所グループ（JPX）の公式サイトでも詳しく解説されています。
▶日本取引所グループ「REITの概要」
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